不出所料，“金九银十”降价卖房的第一枪打响了。恒大再次成为扣动扳机者。
昨天，恒大连夜召开集团营销大会，恒大集团董事局主席许家印亲自主持。在这个会上，恒大确定了一系列的促销措施：
（1）未来一个月内，恒大在全国的楼盘全线七折；
（2）9月和10月份销售目标：单月1000亿元，累计2000亿元
（3）额外折扣：网上卖房2000抵20000、清尾*高88折、每天10套特价房源，给予额外97折等。
（4）金九银十再推40多个新楼盘。
有人算了笔账，一套原价100万的房子，多重折扣之后，只需58万元即可成交。
这是“割肉”卖房吗？
“全国楼盘七折”对于经常打折促销、且折扣力度不小的恒大来说也是史无前例的。此前恒大如此大力度促销还是在疫情形势*为严峻的今年2月份，以及2008年金融危机之时。
当然，如果你认为恒大全国所有楼盘都会在目前售价的基础上打七折，那就太天真了。
首先，对全国所有楼盘都打七折是基本不可能的。现在各地楼市“一城一策”，许多地方更对新房限价，开发商就是想便宜卖也不行。而且楼盘打折一般是针对备案价，与实际售价并不是一回事。
其次，过去每每房企降价，总会引发一波老业主“维权”甚至打砸售楼处的事件，谁都不敢轻言降房价。
那么能不能买到一些便宜的房子呢？这个机会确实是存在的。
由于在全国推出七五折优惠活动，据统计，恒大今年前8个月精装修住宅的销售均价降至9132元/平方米。据测算，七折优惠下，恒大“金九银十”的销售均价可能降至“8字头”。
这只是对均价的估算，真正想要“捡漏”可能还得碰上好城市、碰上好项目。
疫情过后，楼市复苏迅速，房企近几个月销售额普遍回升。为什么恒大要在传统旺季“金九银十”大力度促销？
答案很简单，为了降负债。
从销售数据来看，恒大前8月录得4506亿元销售额，如果9月和10月份完成2000亿元的目标，这意味着恒大将提前两个月完成6500亿的年度目标。
更为重要的是销售背后的回款。若按恒大上半年89.4%的回款率计算，“金九银十”期间其将回款约达到1800亿元，将极大地促进降负债，推动各项指标符合监管层要求。
“三条红线” 利刃高悬
上月，住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，形成了重点房企资金监测和融资管理规则。
据媒体报道，这一融资管理规则主要涉及“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企净负债率不得大于100%；房企“现金短债比”小于1。房企一旦“踩线”，则不能增加或需严控有息负债规模。
消息称，上述政策将在明年初开始施行，而且房企需要在3年内全面将负债控制在“三条红线”之内。许多大牌房企，包括央企在内负债水平都屡屡“踩线”。
房地产行业一直以来都以高负债、高杠杆为特征，资金需求极为强烈，特别是仍然处于规模扩张中的头部房企，资金需求尤为迫切。
此前已经分析过，对于降负债压力过大的企业，未来4个月内，不排除“割肉”卖房等方式，加速资金回流，降低负债水平。（详细内容参考《*后4个月，房企可能真要“割肉”卖房了！》）
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，按照恒大2019年的财务数据，“三条红线”全踩，将不能扩大有息负债规模。因此，本次降价促销的主要目的也是为了快速回款降低负债指标。
但降价卖房必定会削减利润。贝壳研究院高级分析师潘浩指出，恒大上半年也因折价促销造成短期利润水平大幅下降。上半年恒大在销售额“逆势”上行同时，毛利同比下降13.7%。因此，如何综合长短期目标，结合企业自身状况选择阶段性策略是其面对“金九银十”的一道考题。
新一波降价潮会来吗？
作为行业龙头，潘浩认为，恒大率先降价或将带动整个市场加速出货，预计将有部分房企跟进实施促销计划。
上半年受到疫情影响，房地产行业整体销售遇阻，多数房企将六成任务设置到下半年完成，因此传统“金九银十”成为房企抢占市场的重要战场，各大房企都可能扎堆推出各种营销活动。
这是否意味着下半年房地产领域会开打价格战呢？
大面积、大幅度降价促销发生的可能性并不大。
与其他企业不同，恒大的打折有一定基础。一是其下半年有9000万平方米可售货量的保障；二是恒大土地成本较低。据贝壳研究院统计，截至2020年上半年，恒大各线级城市储备土地的楼面地价分别为：一线城市每平方米3711元、二线城市每平方米2572元、三线城市每平方米1501元，在全国性房企中优势明显。这也可以一定程度上对冲降价对其利润带来的影响。
潘浩指出，从房企公布的上半年业绩看，已经公布的企业中近一半业绩完成率不达标，下半年销售承压，适当调整价格策略提高销售量必然是各大房企下半年将采取的重要手段，但不意味着市场价格会随之下降。
从全国来看，当前新房市场供需两端逐渐走稳。一方面，政策层面不会允许市场价格出现大幅下跌，同时单纯降价促销背后会给房企带来较大压力；另一方面，购房需求稳定的情况下，降价并不能创造需求，只能短期消耗市场，买卖双方趋于理性的情况下，市场出现大范围降价潮概率较小。
而从另一个角度来看，以严厉监管措施倒逼房企降负债、降风险，对于高负债房企来说，也未尝不是一个高质量发展的契机。
楼盘地址：长白山路与青衣江路交汇处
咨询电话：400 876 5078转3709
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